福州三江口又添新盘，万科金域缇香值得动手吗？

持续楼盘分析，迩来不少读者眷注位于金山的万科都市之光，不外今天先聊聊位于三江口的万科金域缇香，项目现在材料也不多，底下分析看看。

项目方案

万科金域缇香：备案名（江映澜苑），地处：仓山区岐阳三路南侧，万科金域滨江北侧。

项目仅26亩，方案199户，一梯两户类洋房住宅，推出约86-118㎡产物。

土拍情况

2021年5月12日，万科以2.63亿元竞得宗地2021-16号，溢价率15%，楼面价约8445元/㎡，商品房贩卖引导价为23000元/㎡（由于溢价，实践引导价2.33W）。土地表积：25.95亩，修建限高：36米，容积率：1.8，商业修建面积不少于3000平方米，不凌驾3500平方米。

分析：上一场会合供地，万科拿下了三江口下洋片区的纯商小地块，从拿地本钱来看，没有触发限价，8.4K的楼面价，比力引导价2.3W，差价也够大。

地块仅26亩，限高36米，容积率1.8，开发空间不大，不外定位低容积率纯商社区，硬性条件尚可。现在南侧和西侧满是高层住宅的新盘，比拟力而言，低容积率差别较大。

迩来项目北侧推出了两幅巨型地块，不外2021-39号暂且取消，项目北侧的43号地块被新榕摇号拿下，溢价率15%，占地191亩，配建安商房和租聘房，比例55%，楼面价6142。

关于地块而言，北侧的棚户区由于土拍需求有所改良，不外北侧的两幅巨型地块，固然纯商地块取消，不外后续仍然也会上市，现在新榕拿下的地块估计会成为项目标主要对手。

关于项目而言，上风在于地块偏小，加上低容积率，可售房源不多，楼面价也不算过于夸大，毕竟位于三江口梁厝的纯商项目，楼面价都高达1.1-1.4W，总得来说，后续压力与去化难度尚可。

户型情况

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，上风在于空间糜费较少，弱势在于动态不分散。关于一梯两户的计划，估计公摊并不大，但是从户型图来看，比力主流布局，上风在于搭配了宽阳台，不外表主卫空间寻常的情况下，同时没有L型衣柜。

118平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，主要成绩在于餐厅地点，这也是四叶草布局主要的弱势，比力现在三江口几个纯商楼盘的端头户型，该户型上风并不大。

区位情况

项目位于三江口下洋片区，距离1，6号线交汇下洋站280米，出行上风较大，现在项目左侧新榕金江郡，南侧和西侧万科云城，北侧近期需求的超大地块，现在全体生存气味较差。由于南侧就是高层住宅，项目标采光遮挡必要注意，总得来说，区位有地铁加持，其他配套较差。

价格情况

项目还未备案上市，不外由于有引导价，估计后续备案价2.33W支配，比力现在周边新盘看看：

1、龙湖景粼天著：带装修备案均价2.55W，优惠价2.3W，纯商

2、中梁星海天宸：毛坯备案价2.6W，优惠价2.3W，纯商

3、中海锦江城：备案价2.25W，现在优惠1.7W

4、远洋天赋：毛坯备案价2.45W，优惠价2.3W，纯商

分析：关于项目标引导价2.33W，比力现在梁厝片区的在售新盘，备案价更低一些，不外现在周边新盘实践售价也基本都有优惠。

现在去化较好的是依托梁厝站上风的景粼天著和星海天宸，不外两个纯商盘库存仍然不小，从三江口的去化来看，地铁的加持影响较大。

比力远洋天赋，两个项目标地块条件相似，都是定位低容积率纯商盘，固然远洋的户型较好，可惜无地铁加持，首开之后，对低楼层举行了大力度优惠，后续库存较大。

比力中海锦江城，位于清富片区，现在地区的热销盘，无地铁加持，泰禾文旅烂尾，招致项目没有任何上风，加上地价过大，亏本优惠，去化仍然困难。

比力而言，项目房源不多，有地区去化协助最大的地铁加持，加上低容积率纯商，可以说热销应该不至于，毕竟楼面价8K，就算做优惠也有底气，主要照旧看今后三江口关于购房者的吸引力怎样。

项目总结

项目位于三江口下洋片区，上风在于低容积率纯商，距离地铁较近，可售房源不多，弱势在于周边配套寻常，竞品较多，板块库存不少，关于故意向的购房者而言，主要照旧比对几个在售新盘的情况，评价看看地区的库存以及将来的需求情况。毕竟北侧的超等纯商大盘后续也将需求，楼面价估计并不高。

题外话

关于三江口的楼面价，从2017年的巅峰到2020年的小巅峰，再到2021年的开头，现在另有下洋片区的2021-39号，465亩的超等地块未需求。

2017年10月，中海楼面价1.8W拿下宗地2017-28，29号

2020年6月，龙湖楼面价1.1W拿下宗地2020-24号

2020年8月，中梁楼面价1.41W拿下宗地2020-35号

2020年12月，远洋楼面价1.47W拿下宗地2020-65号

2021年5月，万科楼面价8.4K拿下宗地2021-16号

2021年9月，新榕楼面价6.1K拿下宗地2021-43号

关于三江口南侧的地区，现在也处于开发中，上半年梁厝两大新盘还依托放开落户做到了一定去化，不外将来随着超等地块需求，下洋片区也将需求天量房源，关于故意向地区的购房者，可以评价看看将来的可售房源。