两只仓储物流REITs体现分化，一只红利才能精良一只化身办理费刺客
原标题：两只仓储物流REITs体现分化，一只背靠盐田港，红利才能精良，另一只化身办理费“刺客”丨REITs系列（三）
办理费率，是投资者研讨REITs基金必不成少的局部。
作者 | 紫枫
编纂 | 小白
在前两个系列，风云君具体先容了国内产业园区和保证房REITs，在系列（三）中，我们瞧瞧两只以前上市的仓储物流REITs的具体情况。
一、红土盐港：背靠盐田港，红利才能较高
红土盐田港REIT(下称“红土盐港”）的基本办法项目是古代物流中央，位于深圳市盐田区盐田街道的盐田综合保税区内，被称为国内最大的单体物流中央。
(一)区位上风分明，市场求过于供
古代物流中央项目背靠盐田港，距离盐田港约1公里，距离地铁8号线盐田路站1.5公里，距离惠深沿海高速入口约2.5公里，距深圳市内仅28公里。
古代物流中央项目包含A货仓、B1-3货仓、综合办公楼、气瓶站及出区盘道和行车道，总修建面积约32.04万平方米，仓储及配套局部总可租赁面积为26.6万平方米，停止2021年3月末评价代价达17.05亿元。
在仓储物盛行业中，依据建立标准，仓储物流办法可分为高标准物流仓储（以下简称“高标仓”）和平凡物流仓储（以下简称“平凡仓”）；依据仓储货品实质，可分为保税仓与非保税仓。该项目属于高标仓和保税仓。
停止2021年第三季度，深圳市内高标仓的总存量面积约231.5万平方米，主要分布于两个依托集装箱枢纽港的物流功效节点，即盐田物流园区（存量面积112.5万平方米，占比48.6%）及前海湾物流园区（面积63.3万平方米，占比27.3%）。
红土盐港的仓储需求天然与盐田港的吞吐量休戚与共。从2011年至2021年，盐田港区集装箱吞吐量从1026.4万TEU增长至1416万TEU，复合增速为3.3%。
在2021年，包含盐田、南山和大铲湾三大港区在内的深圳港集装箱吞吐量位列举世第四名。
本年1-6月，盐田港累计完成集装箱吞吐量692.1万TEU，同比增长6.71%，高于复合增速。
别的，红土盐港表现，比年来深圳市仓储用地需求持续收紧，2022年上半年全市未出让仓储物流用地，也缺乏新增仓储项目入市，继而使市内高标仓市场求过于供，估计红土盐港短期内不愁没有租客。
古代物流中央的运营形式，是经过向在盐田港有高标仓储需求的口岸运营商、国际海运船公司、国际货代、跨国采买商、制造商等企业提供仓储、配套办法等不动产办法，向这些企业收取租金及综合办理办事用度。
停止2021年末，红土盐港的均匀租金为39.32元/月/平方米，处于盐田物流园区租金范围的偏下水平，且低于前海湾等其他3个园区的最低租金价格。
出租率方面，受海运需求链规复缓慢、海运运力持续告急等形成货品会萃的影响，盐田物流园区的仓储需求较高，出租率约为95%。
红土盐港的体现更好，从2015年-2020年9月，办理机构盐田港物流以整租办法承包运营，出租率100%。
改成REITs项目后，停止2022年6月末，该项目标出租率仍长时维持在99%，需求十分繁茂。
除了需求繁茂，客户群也十分安定。由于盐田港团体不仅是口岸的投资商，还提供综合物流办事，对海运仓储有强需求。因此，盐田港团体是红土盐港租赁面积占比最大的客户，达44%。
其他租户有美集物流、德迅物流、日新物流、举世捷运物流等，前十大租户占比达93%，客户会合度十分高。
与产业园区不同，物流园区的租户寻常比力安定，租赁限期1-12年不等，最长租赁限期到2026年10月，租赁限期短的寻常是散租。
(二)红利才能高于产业园区REITs
红土盐港的收入自上市以来分明上升。
2021年近7个月的收入到达6673.6万元，2022年前两个季度的收入安定在2944万，假定下半年出租率与租金安定，整年收入约莫达1.18亿，创汗青新高。
2022年H1的EBITDA和净利润也相当安定，与2021年7个月的数据很接近。
该项目85%的收入来自于租赁收入，其他收入来自办理机构提供办事的综合办理办事收入。
（注：上表业务收入为红土盐港业务收入，本图为基本资产营收，略有差别）
别的，红土盐港的息税折旧摊销前净利率在迩来1年小幅上升，2022年Q2已达88%，高于国内一线都市的顶级产业园区约80%水平。
(三) 上市以来已大涨近50%
红土盐港是首批上市的REIT，即2021年6月7日，刊行价为2.3元。
上市今后，净值曾上增至最高的4.22元，8月31日净值为3.42元，比拟刊行价上增了48.7%，收益率赛过浩繁同期A股上市公司。
（泉源：好用又好玩的市值风云APP）
红土盐港共刊行8亿份，停止2021年末，20家机构持有6.43亿份，占比达80.4%，此中原始权益人深圳市盐田港本钱仅限公司持有20%，深国际控股仅限公司持有14%。
（泉源：Choice数据）
停止2021年末和2022年6月末，红土盐港的可供分派金额为4730.8万和4506.6万，每10份可供分派金额为0.59元和0.56元。
本年3月末，红土盐港实行2021年的分红，分红金额为4600万，每10份分红0.575元，分红比例达97.23%。
假如依照首日早盘价2.53元/份买入，本次派息率为4.54%（年化）。依照最新净值3.43元/份预算，假定基金司理在2022年上半年相反分红4600万元，派息率为3.34%（年化）。
值得一提的是，红土创新基金设置的办理费收取办法，在REITs基金中属于最繁复的一档。
起首是安稳局部，红土资管和红土创新基金分散收取基金净资产的0.15%，共0.3%。
浮动办理费是付出给外部办理机构，即盐田港物流仅限公司，相反分两局部。第一局部的盘算办法如下：
办理费=当年基本资产运营收入*（运营收入/业绩目标）*费率
运营收入/业绩目标若大于100%，仍依照100%盘算。费率的初始值为4%，若一连两年运营收入/业绩目标大于110%，则第三年费率上调至5%；若大于120%，费率上调至6%，云云类推。若某一年未达100%，第二年费率回调至4%。
第二局部的盘算办法是累进盘算，凌驾业绩目标的局部要多收取办理费。
上市1年以来，红土盐港累计计提办理费1131.1万，占同期EBITDA的比例超10%。假如浮动办理费第二局部在年底计提后，风云君估测整年办理费率接近12%。
用EBITDA而非业务收入作分母是思索EBITDA是盘算可供分派金额的紧张局部，且基金办理费是在EBITDA盘算可供分派金额的历程中计提，比业务收入改准确反应办理费率对派息率的影响。
（办理费率=办理费算计/同期EBITDA）
因此，除了折旧摊销以外，办理费是REIT运营的主要用度，干系优点方都要在这块蛋糕上咬下一口，才会把剩余收益交给投资者。
二、产权类REITs估值最大项目，但办理费率吓人
(一) 出租率有所下滑，红利才能弱于红土盐港
中金普洛斯REIT(下称“中金普洛斯”）是由6个项目公司所持有的7个仓储物流园构成，分布于北京市、广东省和江苏省三处经济兴旺的省/市，修建面积算计约70.5万平方米，可租赁面积算计约70.8万平方米。
项目运营方为普洛斯投资(上海)仅限公司。
由于基本资产较多，停止2021年12月末，中金普洛斯的评价代价达54.2亿，是已上市的产权类REITs中估值最高的项目。
中金普洛斯这些项目此前均由注册在香港的普洛斯中国全资持有。依据招募书体现，停止2020年末，举国66个都市的高标仓的库存量算计7505万平方米，普洛斯中国的市场占据率达28.5%，遥遥抢先于其他竞争对手。
停止2021末，中金普洛斯的租户算计为53个，运输业（如物流业）的占比最大，为43.2%，其次是商业与专业办事业（譬如第三方电商、商超、餐饮等），占比为31.4%，客户所处行业比拟红土盐较为多样化。
中金普洛斯的告示体现，停止2022年6月末，最大的租户不休是江苏京迅递需求链办理仅限公司，即京东，2022年上半年奉献租金及物业办理费收入为2886.6万元，占同期营收（1.81亿）近16%，租金单价约为30.6元/平方米/月。
但是，风云君发觉，停止2020年末，第一大租户实践上是美团优选及其有关联的北京三快在线科技仅限公司，收入占比算计达13.85%。
其他租户大局部是物盛行业公司。
（泉源：招募书，停止2020年末）
停止2021年末，中金普洛斯的出租率为98.78%，但是在本年6月末，期末出租率下降至94.56%。
主要缘故是通州光机电物流园的某个大租户到期撤场，招租进度又受疫情影响有所放缓，招致出租率暴跌至36.95%，几乎空了泰半个园地。
停止2020年末，租赁条约剩余限期在1-3年的占比高达85.6%，并且依据招募书体现，局部租户在事先退租时无需补偿，自在度较高。假如货仓地点地的竞争较剧烈，运营方必需在租金和办理上让租户满意，才干让租户续签。
停止2021年末，中金普洛斯的租金单价约为42.9元/平方米/月，较上年末增长7.2%，且高于红土盐港的39.32元。
此中，7个物流园区的租金差别分明，最高的是通州光机电物流园，最便宜的是广州保税物流园。
淀山湖物流园的租金相对较低，但2021年增幅达22.3%，是算计租金增长的主要推进力。
由于中金普洛斯是由6个项目公司“拼”成，不像其他REIT的基本资产寻常是一、两栋大楼，因此招募书的报表是毕马威把6个项目公司的财务数据模仿兼并而成，与上市后公布的报表有不小的差别，此处仅列示上市后的紧张财务数据。
2021年6月至年末和2022年上半年，中金普洛斯分散产生业务收入2.09亿和1.81亿，思索到前者多出二十多天，估测收入基本安稳，净利润也很接近。
别的，中金普洛斯的息税折旧摊销前净利率在2022年上半年下跌至70%四周，低于红土盐港的约87%，创造分红的才能相对较弱。
(二) 中金公司吃相丢脸
中金普洛斯相反是第一批上市的REIT，刊行价为3.89元，上市今后净值上增至2022年2月的5.47元，随后回调约14%，自6月份以来随A股再度上升，8月31日尾盘价为5.41元，近期创下汗青新高，较刊行价的涨幅为39.1%。
（泉源：好用又好玩的市值风云APP）
该基金刊行15亿份，此中17家机构算计持有13.49亿份，占比接近9成。
本年6月，除了原始权益人GLP普洛斯本钱，其他战略配售者的股权全部解禁，现在市场的可流畅份额上升至12亿份，占比达8成。
（泉源：Choice数据）
停止2021年末和2022年6月末，中金普洛斯的可供分派金额分散为1.51亿和1.38亿，每10份可供分派金额分散为1元和0.92元。
中金普洛斯分散在客岁11月和本年3月把2021年一切的可供分派金额都分出去，每1份可取得分红0.1元。
假如依照首日早盘价3.92元测算，派息率为5.14%（年后）。假定中金普洛斯相反把本年上半年一切可供分派金额分掉，依照最新净值5.32元测算，派息率变小至3.46%（年化），小幅高于红土盐港。
但是，风云君要给列位心动的投资者泼一盆冷水：中金普洛斯收取的办理用度相当惊人。
中金普洛斯办理用度的盘算办法比力简便，安稳用度局部收取基金召募范围的0.7%。
至于浮动办理用度，首年收取仓储租赁收入的5%，第二年起依照下述标准盘算费率：
团结迩来1年的收入，风云君发觉：
假如2022年下半年的收入与上半年相反，办理机构稳拿5%；
假如办理机构躺平了，收入低于3.2亿，费率才小幅下调至4.8%；
假如办理机构略微挣扎一下，收入提升10%支配，费率就能上调至5.2%，但也不会更多了。
因此，风云君以为其惩罚机制没有红土盐港这么给力，办理机构完全有来由躺平。
但是，由于项目估值很大，收取的费率也比力高，风云君简便算一下就发觉不得了啊！
2022年两个季度的办理用度均约为1450万，比红土盐港的250万高了约5倍。
并且，2022年上半年的办理费率高达24%，即四分之一的EBITDA被办理机构拿走，远高于同期红土盐港的办理费率（约11%）。
（办理费率=办理费算计/同期EBITDA）
为了察看中金普洛斯的办理费率比拟偕行对否太高，风云君还翻阅了REITs系列（一）中四个产业园区的办理用度，发觉有3家产业园区十分“知心”地实行办理费减免政策，办理用度大幅变小乃至不收，此处仅摆列唯一未减免办理费的张江光大干系数据。
2022年上半年，张江光大的办理用度算计为406.1万元，占同期EBITDA（3471.4万）的11.7%，与红土盐港接近，相反远低于中金普洛斯。
因此，中金和普洛斯投资的吃相照旧比力丢脸的。
结语
风云君分3篇文章，把以收租为主业的产业园区、保证房和仓储物流REITs的大抵情况先容终了。
与产业园区和保证房不同，仓储物流园区的客户群比力安定，尤其像红土盐港，在盐田港卸货的客户一定必要园地安排货品，并且该REITs另有租金便宜的上风，出租率有保证，红利才能也比力高。
但是，中金普洛斯的资产质量仿佛没那么高，出租率下滑，红利才能相对较低，尤其是办理费极高，投资者假如不入手盘算就发觉不了。
免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的群众公司属性、以上市公司依据其法定职责公开披露的信息（包含但不限于暂且告示、定期报告和官方互动平台等）为中心依据的独立第三方研讨；市值风云力图报告（文章）所载内容及看法客观公平，但不确保其准确性、完备性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资发起，市值风云不合错误因使用本报告所接纳的任何举动承当任何责任。
以上内容为市值风云APP原创
未获受权 转载必究
